Ontwikkeling centrumplan en MFA Wormer

Tijdens de raadsavond van 10 februari heeft de gemeenteraad goedkeuring gegeven aan de collegeplannen voor het realiseren van een nieuwe Multi Functionele Accomodatie en aanpassing van het winkelcentrum in Wormer. In het pittige debat dat werd gevoerd tussen de coalitiepartijen enerzijds en de oppositie anderzijds, werd voor de zoveelste keer duidelijk dat de oppositie (VLW en SP) nog steeds bleef vasthouden aan haar onrealiseerbare plannen en aan het eind van de avond zelfs een motie van wantrouwen indienden tegen GroenLinks wethouder Elly Fens. Een wethouder die uitstekend werk heeft verricht en eindelijk een dossier heeft vlotgetrokken dat het vorige college onder leiding van dhr. Hendriks in vier jaar tijd niet is gelukt. Binnenkort zullen de betrokken partijen Bieb, Scwo en Dienstencentrum en verhuurder Hoorne samen met Gemeente Wormerland de overeenkomsten tekenen en zal snel met de bouw worden begonnen. Voor het eind van het jaar moet het project gebruiksklaar worden opgeleverd en zal ook de openbare ruimte worden aangepakt, inclusief het al eerder opgeleverde parkeerterrein.

DROMEN ZIJN BEDROG

Op 20 december 2012 is door de gemeente de samenwerkingsovereenkomst met Hoorne voor de ontwikkeling van het centrum getekend. Hoorne zou een MFA bouwen voor horeca, Dorpstheater, bibliotheek en Scwo, en wel na ondertekening van de definitieve huurovereenkomst. Op moment van ondertekening was bekend, dat MFA partijen en stichting MFA niet instemden met deze huurovereenkomst. Toch is tot ondertekening overgegaan; een cruciale inschattingsfout van het vorige college olv dhr. Hendriks van Vereniging Liberaal Wormerland en de SP.

De stichting MFA is afgehaakt, maar ook WormerWonen is nooit tot ondertekening van de huurovereenkomst overgegaan.

Ook de later door MFA partijen getekende intentie-overeenkomst leidde niet tot volledige overeenstemming. De MFA partijen wilden huren voor 4 jaar, maar niet de overeengekomen 10 jaar. De MFA partijen wilden een MFA afgebouwd conform het PvE 2007 en geen casco plus MFA.

Conclusie :Een definitieve huurovereenkomst voor MFA oud is er nooit gekomen.

Gevolgen:

• Hoorne kon zijn supermarkt bouwen op vlek A, maar hoefde geen MFA te bouwen,
• Een leeg winkelcentrum Plaszoom na de verhuizing van de Vomar in november 2014,
• Vertrek van de Dekamarkt uit het centrum met als gevolg minder toeloop naar het centrum en daardoor verdere crisis voor de overgebleven winkeliers.

DE DROOM BLEEK EEN ZEEPBEL

WAAROM VERKLEINING MFA

Verkleining van het 'MFA oud' was nodig op financiële gronden:

1. De huur van € 133 was te hoog en leidde tot een tekort van € 44.964 per jaar. Dit tekort werd slechts gedurende 4 jaar gedekt. Resultaat een exploitatietekort van € 238.059
2. Het wegvallen van de horeca-exploitant impliceerde een extra exploitatietekort van € 35.000 per jaar. Resultaat een oplopend exploitatietekort tot een bedrag van € 350.000.
3. Door het vorige college was geen budget gereserveerd voor de afbouwkosten. Deze kosten zijn conform de concept huurovereenkomst (art. 8.2 concept huurovereenkomst) voor rekening en risico van de huurder. Afbouwkosten klein MFA bedragen € 525.000 volgens Hoorne, maar € 252.900 volgens de gemeente. De afbouwkosten van het grotere MFA oud zijn uiteraard hoger.
4. Ook was er geen budget voor de inrichting van de openbare ruimte fase 2. Er was wel een contract gesloten voor een bedrag van € 200.000, maar het geld ontbrak.
5. Er was een BTW-risico groot € 237.100 wegens BTW-vrijstelling Scwo/geen rekening mee gehouden door het vorige college. Wel zijn diverse constructies bedacht om volledige verrekening van BTW mogelijk te maken.  Verhuurplus-constructie afgewezen door belastingdienst/keuze voor BTW belaste huur afgewezen door Scwo.  Resteerde verrekening van BTW op basis verhuurde m3 aan Dorpstheater en bibliotheek, deze constructie is nimmer aan de fiscus voorgelegd en discutabel.

Conclusie: MFA oud financieel niet haalbaar wegens:

• Structureel exploitatieverlies € 269.784 + € 350.000 ingeval van ontbreken horeca,
• Plus niet begrote kosten € 350.000 afbouw en openbare ruimte fase 2,
• Plus BTW risico € 237.100.

EEN NIEUW MFA

• Is kleiner 1235 m2 en wordt gebouwd voor bibliotheek/dienstencentrum/Scwo. De MFA partijen zijn van meet af aan betrokken bij de nieuwe plannen en zijn enthousiast.
• Is betaalbaar, de huurprijs bedraagt € 95 op basis van een casco oplevering/geen servicekosten. Deze huurprijs levert een besparing op van subsidie voor de 3 MFA partijen van € 132.675 per jaar.
• Alle kosten zijn meegenomen, afbouwkosten/afkoop BTW nadeel/inrichting openbare ruimte fase 2 .  Totale kosten  € 1.268.200, waarvan € 893.200 uit de algemene reserve en restant uit opbrengst vlek A. De afbouwkosten worden gedurende een periode van 7 jaar gecompenseerd door de verlaging van de subsidie aan de MFA partijen.
• Oplevering eind 2015. Daaraan voorafgaand wordt Plaszoom gerenoveerd in 3 fases, waarvan de MFA in de laatste fase.

Na goedkeuring door de raad zal de concept huurovereenkomst worden getoetst door een advocaat, vervolgens kan tot ondertekening worden overgegaan. Na ondertekening zal de raad een kopie van de huurovereenkomst ontvangen. Na ondertekening kan renovatie Plaszoom starten gevolgd door de realisatie MFA, geplande afronding eind 2015.

DORPSTHEATER

Het college vindt een goede alternatieve plek voor het Dorpstheater van groot belang. Op woensdag 11 februari zal wethouder Fens een afspraak hebben met het Dorpstheater daarover. Zij zal de diverse mogelijkheden bespreken, waaronder de bovenzaal in het Verenigingsgebouw.

BEELDKWALITEITSPLAN VLEK B

Er is een positief advies van de welstandscommissie. Het college deelt de mening van de coalitiepartijen, dat Wormer daarmee nog niet een nieuw centrum krijgt met een goede en duurzame uitstraling. Het centrum had meer verdiend. Het vorig college heeft daarin kansen laten liggen. Wethouder Fens is pas aangetreden na de afronding van vlek A. De Vomar had op dat moment Plaszoom al verlaten en Hoorne is eigenaar van Plaszoom (en de Vomar). Tijdens de onderhandelingen is gebleken, dat er geen basis is voor verdere aankleding/verfraaiing van het winkelcentrum van de kant van Hoorne. Een ander gebouw impliceert ook vertraging, indien een nieuwe omgevingsvergunning nodig is. Er zullen dus geen nieuwe vergunningen worden aangevraagd maar op basis van de al bestaande vergunningen zal de bouw gaan aanvangen.